TL;DR – In de eerste week van oktober 2022 is er iets raars gebeurd. Voor het eerst in járen zijn de huizenprijzen in Nederland, waaronder Amsterdam, gedaald in plaats van gestegen. Voor amsterdreams heeft deze ontwikkeling zowel goede als slechte kanten. Het negatieve aspect is dat investeerders hun AMS tokens (nog) niet in waarde zien stijgen. Positief is dat huizen kunnen worden aangekocht voor minder dan ze uiteindelijk waard zijn.
Transparantie
Bij amsterdreams geloven we in open en eerlijk communiceren. Op deze website en in diverse andere media kun je van alles lezen over hoe de Amsterdamse huizenmarkt ‘booming’ is. Maar als het even minder gaat, laten we ook van ons horen, analyseren we wat er aan de hand is en wat het voor jou als amsterdreams-klant betekent.
Wat is er gebeurd?
Dit was een beweging in de huizenmarkt die er al een tijdje aan zat te komen. Het is vrij normaal dat wanneer de rente omhoog gaat, de huizenprijzen stagneren of dalen, simpelweg omdat minder mensen een hypotheek kunnen betalen, of een lagere hypotheek dan daarvoor. Bekeken vanuit vraag en aanbod is het aanbod nog steeds hetzelfde, maar de vraag is lager.
Economen houden huizenprijzen altijd scherp in de gaten omdat ze andere trends aankondigen. Het is een logische volgorde: als de rente stijgt, kunnen of willen mensen minder aan huizen besteden. Dat leidt dan weer tot minder uitgaven in de bouw en bouwmaterialen, wat uiteindelijk leidt tot werkeloosheid of in elk geval een lager inkomen voor mensen in die industrie. Mensen met een lager inkomen geven minder uit aan TV’s, reizen, een nieuwe fiets, kleding, uit eten gaan, enzovoort enzovoort enzovoort. Met andere woorden: de economie remt af. Dat is precies wat de beleidsmakers in centrale banken voor ogen hadden wanneer de ze rente verhoogden.
Waarom is de rente verhoogd?
De wereld heeft ervoor gekozen om de Covid-pandemie te bestrijden door op slot te gaan. De economie bleef in die periode min of meer draaien omdat regeringen er geld en subsidies in pompten. Nadat de beperkingen weren opgeheven, ging de vraag voor allerlei producten en diensten heel hard omhoog: we gingen weer leven, consumeren en reizen. Het aanbod van al die goederen bleef alleen nog achter, omdat fabrieksarbeiders soms nog steeds thuis zaten met een positieve test en in landen als China gebeurde sowieso minder in fabrieken door strenge lockdowns. Ook nadat de rest van de wereld al had besloten om Covid achter zich te laten.
Hierdoor trad er onbalans in vraag en aanbod op: er was heel veel vraag naar zo ongeveer alles, maar het aanbod bleef achter en dus gingen de prijzen omhoog. Als de prijs van alles omhoog gaat, betekent dat dat je minder kunt kopen voor je euro: dat heet inflatie. Toen gingen de prijzen van olie en gas door de oorlog in Oekraïne ook nog eens omhoog en werd de inflatie nog hoger.
Om te voorkomen dat ons geld (en onze investeringen, pensioenfondsen, etcetera) teveel in waarde zouden verliezen, schroefden centrale banken wereldwijd de rente op om de vraag af te remmen. Het feit dat de huizenprijzen nu gedaald zijn is een indicatie dat hun plannetje werkt.
Hoe erg is het?
Om die vraag te beantwoorden, slaan we de gratis beschikbare en hoogwaardige data van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) er op na. De MVS publiceert elk kwartaal hoeveel huizen er zijn verkocht en tegen welke prijzen, per buurt in Amsterdam. Het is één van de data-bronnen waar de prijs van het AMS token op gebaseerd zal zijn.
Er zijn drie tabellen. De eerste laat het aantal huizen zien dat in het kwartaal is verkocht: 7% minder. Daar komen we nog op terug. Laten we eerst eens kijken naar de tweede en derde tabel. Daar zie je een daling van 8,3% in de absolute prijs en 5% in de gemiddelde prijs per vierkante meter. Slimme lezers hadden al uitgevogeld dat dat betekent dat dit kwartaal relatief gezien kleinere woningen zijn verkocht dan voorheen. Deze dalingen zijn ten opzichte van slechts drie maanden geleden: met andere woorden, de rente-maatregelen hebben behoorlijk op de rem getrapt!
Maar er is meer te zien in de data. Ervaren beurshandelaren zeggen altijd dat de prijzen van de ene dag op de andere lang niet zo belangrijk zijn als de trends op langere termijn. We hebben de MVA data erbij gepakt voor hetzelfde 3e kwartaal van de jaren vanaf 2012. Dit komt daar uit als je de prijzen waarvoor huizen zijn verkocht in een grafiek zet:
Zoals je ziet lijkt de val van 8% sinds vorig kwartaal een hele schok, maar over de langere termijn bekeken is het maar 1% lager dan vorig jaar. Het lijkt wel een beetje op een kleine teruggang tussen het derde kwartaal van 2018 en dat van 2019. De algemene stijging is nog steeds bijna een factor 3 gedurende deze 10 jaar, oftewel gemiddeld 11% per jaar, zelfs met die dipjes.
Het belangrijkste is de data te begrijpen. Het zou een beetje dom zijn om te zeggen: niks aan de hand, het gaat al jaren met 11% per jaar omhoog dus het komt goed. Je kunt de huidige trend best negeren. We moeten zien uit te vogelen waar de trend naartoe gaat. Wat de grafiek laat zien is dat een kleine teruggang niet zo ongebruikelijk is en dat de markt er in het verleden prima van is teruggekomen. Welke data kunnen we nog meer vinden om te laten zien waar het naartoe gaat?
Komt de markt weer terug? En wanneer?
Laten we met de deur in huis vallen: dat weet niemand. Econoom en Nobelprijswinnaar Paul Krugman schreef recent in zijn column in de New York Times over de huizenmarkt in de VS, die eenzelfe ontwikkeling doormaakt als die in Nederland. Krugman vraagt zich af of de Amerikaanse centrale bank, de Fed, niet te hard op de rem is gaan staan, maar geeft ook toe dat hij het niet weet. En als een Nobelprijswinnaar het al niet weet, gaan wij niet doen alsof we het wel weten!
Dat gezegd hebbende zijn er wel aanknopingspunten. Even terugkomend op vraag en aanbod: we zeiden eerder al dat de vraag lager is omdat mensen moeite hebben om een voldoende grote hypotheek los te krijgen. Het aanbod is niet wezenlijk veranderd: er zijn niet opeens een heleboel nieuwe appartementen op de markt gekomen. Er zijn meer appartementen op de markt in dit kwartaal (1.380 vergeleken met 1.267 in Q2), maar nog steeds veel minder dan in het derde kwartaal van 2020 (1.603), toen de prijzen behoorlijk in de lift zaten. Bovendien is de tijd dat een huis in Amsterdam te koop staat met vier weken nog steeds vrij kort:
Rente of niet, mensen zullen blijven afstuderen, gezinnen stichten, trouwen, scheiden, met pensioen gaan en al die andere dingen doen die vaak verhuizingen tot gevolg hebben. Er is niets fundamenteels veranderd aan het aanbod. Binnen de Ring A10 is er nu eenmaal beperkte ruimte om te bouwen. En de intrinsieke vraag, veroorzaakt door het feit dat mensen er willen wonen, is niet veranderd. Dat is goed nieuws voor de veerkracht van een markt.
Wat betekenen de marktomstandigheden voor amsterdreams?
amsterdreams is deels gebaseerd op een huizenmarkt met stijgende prijzen. Die maken het aantrekkelijk voor mensen om hun spaargeld in AMS tokens te stoppen en daarmee de huizen in de stad te financieren. De teruggang van de markt zou de adoptie van AMS tokens kunnen vertragen. Daarmee gaat ook de mogelijkheid voor amsterdreams om huizen aan te kopen en ze beschikbaar te maken mogelijk wat langzamer.
Aan de andere kant concurreren verschillende manieren van investeren ook met elkaar. Mensen zullen kijken waar ze in willen investeren als het geen AMS tokens zijn. En het laatste kwartaal is niet zo fijn geweest voor welke economische graadmeter je ook bekijkt. Dit Google-screenshot van de AEX-index, bijvoorbeeld, laat zien dat die ook behoorlijk naar beneden is gegaan. In het derde kwartaal kelderde de AEX zelfs met 14% – ook daar overigens historisch een sterke groei.
Bitcoin (BTC) verloor 17% tussen 1 augustus en 30 september. Enzovoort. Hoewel er een teruggang is ten opzichte van Q2, is de Amsterdamse huizenmarkt nog steeds relatief solide als investering. Bovendien is een andere wijsheid van de beurs: koop laag, verkoop hoog. Dus of het nu om aandelen, Bitcoin of AMS tokens gaat: sommige mensen zullen juist nu willen instappen!
En er is nog meer goed nieuws voor amsterdreams. Omdat amsterdreams huizen gewoon op de markt koopt, van funda zeg maar, is het niet slecht als er wat van de ‘overspannenheid’ uit de markt gaat. Daardoor kunnen wij ook voor minder huizen kopen. Dat spaart onze klanten uiteindelijk geld.
Wat betekent dit voor de waarde van mijn AMS tokens?
Gelukkig, op dit moment, helemaal niets!
Die stelling moeten we misschien even toelichten. Normaal gesproken stijgt en daalt de prijs van het AMS token met de waarde van huizen in het amsterdreams-portfolio. Gemiddeld zou die waarde dan ook met die 8,3% gedaald zijn. Maar omdat we net pas klaar zijn met onze initiële token-verkoop in september, zitten er nog helemaal geen huizen in het portfolio. Dat betekent dat zodra we huizen gaan kopen, die gewoon gaan voor 1000 euro per token. Zodra er wel huizen in het portfolio zitten, zal het AMS token de gemiddelde waarde van die huizen gaan volgen.
Conclusie
Voor het eerst in jaren zijn huizenprijzen in Amsterdam gedaald. Dit is een te verwachten effect van de rente-maatregelen die de centrale banken nemen tegen de inflatie. Voor amsterdreams wordt het kopen van huizen misschien makkelijker, maar mensen enthousiast krijgen om een deel van hun spaargeld in AMS tokens te stoppen gaat misschien wat langzamer. Op de langere termijn zijn er geen redenen om aan te nemen dat de markt zich niet hersteld zoals dat al eerder is gebeurd.
